RÉFÉRÉ PREVENTIF ET TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE

La manifestation
La manifestation s’est déroulée le 4 mars 2016
Nous remercions tous les participants qui nous ont fait confiance en venant à cette occasion
Nous espérons que la matinée leur a été profitable
Nous reviendrons vers vous prochainement pour une réflexion sur des missions type pour les expertises de référé préventif

Qu’est ce qu’un référé préventif ?
Lors d’une construction nouvelle, il peut être craint des dommages aux bâtiments avoisinants. Afin de préserver les intérêts des uns ou des autres il peut être indispensable de constater l’état des bâtiments avoisinants avant le début des travaux. Afin que ce constat ne soit contestable par quiconque, toute personne qui en pressent l’utilité peut solliciter du Tribunal l’ordonnance d’un tel constat. Le Tribunal statuera en matière de référé et l’ordonnera à titre préventif en nommant un expert judiciaire.
Sommaire des thèmes abordés lors de la formation

Qu’est ce que le trouble de voisinage ?
Fondement, régime jurique, jurisprudence, seront abordés pour relier ces notions au cas des constructions avoisinantes.

Qui est concerné ?
Tant les maîtres d’ouvrage que les constructeurs peuvent avoir intérêt à démontrer que leur projet n’est pas à l’origine des dommages qui seront allégués. A contrario tous les propriétaires d’immeubles voisins, ou les syndics, peuvent trouver avantage à dresser un constat de parfait état de leur propriété ce qui permettra de présumer que toute évolution aura été engendrée par la construction nouvelle.

Pourquoi T@D vous propose cette manifestation
Le référé préventif pose de nombreuses difficultés qui seront abordées et pour lesquelles des solutions seront envisagées. Parmi ces difficultés, citons
– la durée du constat (le constat doit se faire avant le début de la construction mais ne doit pas la retarder)
– le périmètre du constat (où se situe la limite des bâtiments avoisinants concernés)
– le coût du constat (dépendant du nombre de bâtiment mais aussi de la précision avec laquelle chaque bâtiment sera analysé)
– Quelles réactions pourra être attendue si des dommages apparaissent en cours de chantier
– Que se passera t-il pour un propriétaire absent lors de la convocation au constat
etc …

Affichette de cette manifestation
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SOMMAIRE

Qui est concerné par le référé préventif ?.

Donc le demandeur est souvent un constructeur. Celui ci est conseillé par un architecte ou maître d’œuvre. Ce dernier a t il une obligation de conseil auprès du maître d’ouvrage pour lui recommander un référé préventif ? engage t il sa responsabilité au titre du devoir de conseil, en d’autre terme et il responsable voire coupable s’il ne le fait pas ?

Si le demandeur est une copropriété voisine de la construction, le syndic de copropriété a t il obligation d’informer la copropriété qu’il gère sur la possibilité de demander un référé préventif ? et comment cela peut se passer concrètement s’il l’estime utile (décision en AG ? mandat au syndic, supplément d’honoraire etc…)

– Finalité du référé préventif selon les types de demandeur au référé

Maître d’ouvrage, constructeur voulant garantir l’absence de perturbations aux avoisinants,
Propriétaire ou copropriétaire craignant les perturbations d’une construction voisine en cours
Validité dans le temps de la démarche (est ce que 15 ans après cela vaut toujours)

– Les personnes concernées

La représentation de la propriété (syndic copropriétaire, bailleur locataire, état collectivité locale)
La représentation du générateur du risque (maître d’ouvrage privé ou public ou constructeur)
Le devoir de conseil du maître d’œuvre pour réaliser un référé préventif
La contribution de l’assurance protection juridique
Les assurances complémentaires facultatives susceptibles d’intervenir

– Le référé préventif et la technique

Quels sont les experts qui peuvent être nommés
Les outils de l’expert (photos, mètre, fissuromètre, jauge, témoins)
Les points à constater (fissures, fermeture des ouvrants, état des revêtements de paroi, canalisations enterrées dans le domaine ou hors domaine, espaces verts, parties communes et privatives, du sous-sol à la toiture)
La durée et les coûts du référé préventif

– Le référé préventif selon l’avocat

Contexte de droit
Procédure de mise en œuvre ou de refus du référé préventif en judiciaire
Comparaison judiciaire et administratif
Le contour de la mission (personnes, localisation, contenu technique)
Maîtrise de l’urgence devant le Tribunal avant décision
Les attentes dans la matérialisation du rapport de constat
Contestation de la mesure d’instruction ou du rapport d’expert (avant pendant après)

– La mise en œuvre des constats par l’expert judiciaire

Vérification de la compréhension de la mission et de son acceptation pleine et entière
Etablissement d’une liste des lieux à visiter et l’information des parties y compris sollicitation sur les points à visiter spécifiques
Le planning des interventions et la gestion du contradictoire, les convocations
La gestion des absences ou des refus d’ouverture de porte, les difficultés d’accès et les moyens pour y parvenir, la possibilité de faire intervenir une entreprise spécialisée (travaux acrobatiques, drone, passage de caméra)
Le pré-rapport, les visites complémentaires, le rapport, la communication aux parties
La suspension des travaux jusqu’au rapport ou la poursuite du constat pendant les travaux
La gestion des coûts et des délais (comment gérer des coûts supplémentaires dans un cadre temporel très restreint)
La responsabilité de l’expert qui ne respecte pas le délai

– Le signalement de désordres apparus

L’apparition de désordre avant le dépôt du rapport, suivi d’évolution des désordres
L’apparition de désordre après le rapport avec mission complémentaire
L’éclairage de l’expert ou sapiteur géologue ou géotechnicien
Les conclusions de l’expert (limitées au simple constat, avis sur la nature et l’importance du danger, préconisation de travaux, recherche de lien de causalité)

– L’expert après dépôt du rapport

Les archives de l’expert (date de conservation)
La responsabilité de l’expert (date limite de sa responsabilité)
La possibilité de l’expert pour répondre à une demande de partie

– Conclusions

Le point de vue de l’avocat (demandeur ou défendeur)
Les limites d’acceptation de mission par l’expert
Les bonnes pratiques pour le déroulement d’un référé préventif
Les missions types de référé préventifs

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